1.风险的定义

　　风险是一种不确定的事件或条件，一旦发生，就会对项目目标产生积极或消极的影响。项目风险源于任何项目中都存在的不确定性。房地产开发项目的风险，实际上是房地产开发企业实施项目开发过程中固有的风险，即项目开发的实际结果与计划结果的变化程度，变化程度越大所谓的风险就越大。

　　2. 房地产开发项目风险的来源识别

　　在现在的经济大环境中，房地产项目开发风险主要源于房地产开发企业自身的管理水平不高、预测市场能力不强、组织协调能力和专业技术水平不高的失误、不科学决策形成的风险以及开发项目所有参与各方造成的风险，表现在以下几个方面：

　　2.1开发项目的市场定位风险。项目开发过程中最大的风险就是决策风险，市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险，从某种程度上讲，其结果也是不可控制风险。

　　2.2项目的投资支持能力风险。由于企业对开发项目的自有资金、资金筹措和融资能力估计过高，或者项目成本分析存在着严重的失误;或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准;或者是成本过程控制由于突发性事件造成严重失控、意外因素过多等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险，这些属于可控制风险。

　　2.3开发项目的质量风险。在设计阶段，由于设计人员的设计错误或开发企业向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题。在施工阶段，开发企业管理人员、监理单位监理人员、施工单位管理人员等对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险;施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险，这些属于可控制风险。

　　2.4项目的履约能力风险。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性(不可重复性)特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦，这些属于可控制风险。

　　2.5开发项目的 “创新”风险。由于当前的经济大环境，最合理使用项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求最大利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的，这种风险属于可控风险。

　　2.6开发项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。这种风险是不可控风险，属于高风险。

　　3. 房地产开发项目的风险管理

　　开发项目风险管理是通过风险管理规划、风险识别、风险分析、风险应对规划和风险监控，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。

　　开发项目的不利风险管理通常有风险回避、风险转移、风险减轻、风险接受等。风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障效能。

　　3.1开发项目的风险回避是指改变开发项目的管理计划，以完全消除威胁，最极端的回避策略就是取消整个开发项目。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”，这样的项目宁可取消。建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区(段)域的规划、土地、项目(包括在建和意向)、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富;合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急”的工作，肯定比做“重要

[1] [2] [3] 下一页