摘　要：最近房地产事业的不断发展及成熟，房地产市场的逐步规范和行业竞争日渐加剧使得房地产开发企业如何控制好房地产工程成本意义重大。论文通过引入房地产成本控制的全过程性及动态控制原理，对房地产开发从规划、设计、招投标、采购、施工过程、竣工核算等环节产生的工程成本关键点，进行了探讨。

　　房地产开发项目的成本管理是企业管理的核心内容之一，房地产成本控制是开发企业对所开发项目投资的有效控制，是房地产开发实施的全过程控制，是地产企业诸多经营管理活动的体现，它贯穿于投资决策、规划、方案设计、招投标、施工建设的整个阶段过程。其效果直接关系到企业的经济效益，通过现代成本管理可以减少和杜绝浪费现象，节约有限的社会和经济资源，扩大企业利润空间，进行房地产项目成本控制与管理不仅可以保障企业的生存和发展，提高企业的经营管理水平，而且更有助于有利于房地产市场的健康发展。

　　1做好规划设计，降低房地产成本

　　规划阶段的成本一般占项目投资百分之几或千分之几，但其工作性质的优劣对项目投资总额影响程度则高达60%以上。

　　规划阶段，1)一方面要深入市场进行信息收集和分析，确定市场需求，进行项目主题定位、目标客户定位;另一方面要对项目的市政状况进行信息分析，调查预测环境的机遇和发展趋势。2)方案评审：规划设计方案一旦明确应组织可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。对未通过的方案进入可行性设计变更环节，重新评审。

　　设计阶段成本控制：1)委托设计阶段。项目设计委托时，开发商向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的、准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济”、“合理”，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。2)初步设计阶段。根据初步设计阶段图纸和说明书及概算编制。初步设计总概算，概算一经批准，即为控制拟建项目工程造价的最高限额。3)施工图设计阶段。施工图设计阶段包括结构设计、建筑和环境设计、设备设施设计等，在成本的有效控制方面，约占总造价70%的部分属于设计方可控部分。

　　2工程项目招标及采购阶段

　　2.1工程项目招标

　　招标及采购工作是房地产开发过程中成本控制的重要环节，在开发企业的业务流程中招标、采购工作贯穿于全过程，土地的竞拍、规划设计、施工总承包、专业分包、甲供设备材料等都要通过招投标。通过招投标、一是引进竞争机制，二是降低工程建设成本。工程招标包括设备、材料采购招标和施工招标两个方面。通过招标开发商择优施工单位或材料、设备供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。要求项目之间界限要清晰，项目作用内容、工艺和质量标准清楚，即便与计量，又便于报价;清单说明包括工作内容的补充说明、施工工艺的特殊要求说明、主要材料规格型号及质量要求说明、现场施工条件和自然条件说明等。

　　2.2采购环节的投资控制

　　首先，做好战略采购。战略采购在一定的期限内有效，战略合作伙伴须具备相应的条件。采购委员会办公室负责战略采购的具体实施，采购委员会负责战略采购的决策。战略采购的要求：其产品及服务必须具有使用范围广、使用量大、重复使用等特征。在此基础上，对开发项目品质影响较大、客户关注度高的产品和服务，应重点考虑采用战略采购的方式。其次，做好招标采购。招标采购应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。由采购工作小组负责招标采购的具体实施，采购委员会和采购工作小组按权限负责招标采购的决策。招标采购的要求：产品及服务对于开发项目品质、成本、管理具有重要意义。招标采购应严格按照招标程序进行，招标采购的期限只限于该次的采购。最后，建立合理的供应商管理制度。对供应商的管理可通过长期的合作获得可靠的货源供应和质量保证，又可在时间长短和购买批量上获得采购价格优势。对于采购方来说，一旦确定了可以长期合作的供应商，应该与供应商之间建立直接的战略伙伴关系。

　　3施工阶段的成本控制

　　3.1做好设计变更

　　房地产开发成本主要由土地成本、建造成本、财务及税费构成，在本案例中三者分别占全部成本的32%、32%、26%，其他成本占10%。减少后期设计变更的产生，减少无效成本的产生。应该逐步规范设计变更管理，建立设计变更生效前的评估机制。项目建设参与部门繁多，如工程部、项目现场管理部、公司总工室、设计院、分公司。从目前国内项目开发建设实际情况看，参与开发、建设的部门均涉及到变更的产生，设计变更形式多样，在施工阶段很难查清楚到底有多少设计变更，甚至某些项目只有等到结算阶段才会

[1] [2]  下一页