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房地产业平稳发展任重道远
作者:陈雪根 来源:中国建设报 点击量: 发布时间:2009-7-30 11:39:25

  地王频出,房价攀升,终于引起政府部门关注。有消息称,为了预防企业将运营风险转嫁给社会,国土部门将对“地王”开发进行全程监管,包括从合同签订到开工竣工期间的各个环节,“要从头查到尾,监管到底”。又有消息说,北京15家因捂盘惜售的开发商被市住建委约谈告诫,并要求在7日内完成整改。同时,市住建委公布了举报电话和网址供公众举报监督。

  金融危机给予我们的一个教训就是,市场经济并非自由放任经济,它也需要加强监管。因此,有关部门加强对房地产市场的监管,无可非议。亡羊补牢未为晚矣。出了问题自然应该加强监管,但未雨绸缪,在问题尚未出现前就做好监管岂不更好。在这方面,我们还有很多事要做。

  政府监管,最主要的工作是制定好规则,并经常性地加以检查,发现问题及时纠正。土地卖出天价,政府乐见其成,但有时候,也未必是好事。以前就有开发商到处天价拿地,开始政府颇为高兴,但不久就发现,该开发商没那么多钱,结果怎么办呢,要么重新跟他谈条件,这正是开发商早已算计好的,要么成为烂尾,即所谓将运营风险转嫁给社会。也有开发商拿地后,有钱也不急于开发,而是等待地价上涨后,再倒手出售,或者等待房价上涨时再开发。本来应该政府所得的土地溢价收益,进了开发商的腰包。还有一些开发商胆子大些,眼看按照买地时与政府商定的条件开发无大利可图,就悄悄地通过关系改规划、改用途、改容积率,或者干脆偷偷地多盖几层,以降低买地成本。更有甚者,不少企业在市场不好时将地退还给政府,或者要求政府延期。总之,市场风险全让政府承担,而开发商只坐收其利。

  上述问题的出现,实际就是一些政府管理部门“既当运动员又当裁判员”的表现。如果政府只是市场中的甲方,照例土地卖给开发商,风险都应该由开发商承担,可以不管它。这就跟钢铁厂买了高价铁矿石,遇到钢价下降,不可能再去跟矿业公司谈价格,更不可能将已买的铁矿石退回去,是一个道理。为何政府又要跟他谈条件呢,一是担心到手的利益无法保障,二是害怕承担政治后果。因此,就只好不按出让土地时约定的规则办事了,有了第一例,就会有第二例。最后买地就变成一场开发商和政府之间的游戏。

  有了规则,不执行是一个方面,还有一个方面是,规则本身有问题,很难执行到位。如政府管理部门规定,土地闲置两年不开工将收回。这个规定,本来是要防止开发商坐收土地自然升值之利,防止项目烂尾,用心可谓良苦,但规则太笼统,并没有详细规定开工标准,最后这样的规定形同虚设,囤地成为普遍现象。现在,政府加强监管,在土地出让时,除了规定开工期限,还规定了竣工期限,甚至还规定了开盘销售的期限。看起来,已经没有空档了,但如果没有细节,还是无法落实。比如,开盘销售时间好确定,但开盘销售速度却不是政府所能控制得了的。看起来,政府监管不到位,既有监管措施过粗的问题,也有监管措施太细的问题,相关管理部门还需提高监管的水平和能力。

  有时,监管措施是好的,监管力度也适当,但执行力不够。很多时候,监管发现问题后,大都罚款了事,而所罚的款与开发商不当获利相比,简直是小巫见大巫。

  有规则,也按规则办了,规则制定得也很好,执行也到位,但也有可能因为政出多门而流产。这既让开发商无所适从,又让开发商有机可乘。总之,要促进房地产业的平稳健康发展,仍然任重道远。

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