摘　要：文章分析了房地产项目质量控制的特点，并着重介绍了房地产项目实施中的质量控制方法和要点。

　　近年来，我国房地产开发市场竞争日益激烈，并且受国家宏观调控政策的影响，房地产成交量开始下降，高利润率也不复存在，我国房地产市场将进入一段相当长时间的调整期。如何利用好这次的产业大调整带来的机遇，使房地产企业在寒冬中成长，不断提高企业的竞争力，这是当前众多房地产企业需要思考的问题。而企业要想获得更好的生存和发展，其信誉与口碑是最好的保证。质量是企业的生命线，是消费者最为关心的因素，每年总会有大量关于房产质量的投诉、争议事件发生，这样会影响到企业声誉，给相关房产的销售带来影响，为企业发展埋下不利的隐患。所以房地产企业应加强房地产项目的质量控制，保证其提供的建筑产品令客户满意。

　　一.房地产项目质量控制管理的特点

　　房地产工程管理与一般工程不同，它不仅关注工程质量是否符合国家地方标准、工程合同、施工图设计，还需进一步关心客户对产品质量的满意度。我国房地产开发企业目前多采用施工总承包模式或平行承发包模式来进行施工管理，由于项目大多具有投资大、周期长的特点，使得企业需要寻找成本、进度与质量三者间的平衡点。这些决定了房地产企业要采取更加宏观、全局的项目质量控制战略措施。前期工作的好坏直接影响到后续现场施工的顺利进行，从而对整个工程项目的质量产生影响;施工阶段的质量控制工作好坏也直接决定了建筑产品的质量好坏;施工后期的检查验收等工作为工程质量进行最后把关。所以房地产项目应实施全过程的质量控制。

　　二.实施全过程的质量控制

　　1.施工准备阶段的质量控制(事前控制)

　　房地产工程项目施工前要预先进行周密的质量计划，根据预期质量目标，来制定质量计划或施工项目管理实施规划，作为一种行动方案进行施工部署。当前部分房地产企业将项目管理曲解为“以包代管”的模式，不注重企业管理经验和整体技术对项目施工的指导和支撑作用，忽略了技术质量管理的系统控制，这将造成质量预控的先天性缺陷。房地产企业在施工前的质量控制工作主要是做好对参与施工的各方施工准备工作进行全面的检查与控制，强调质量目标的计划预控，并做好图纸会审、技术交底等质量控制工作，有时是要做好质量通病控制的技术支持及应用，做好缺陷问题数据库，强化质量通病的预防，避免类似问题重复发生，并做好现场设计优化工作。

　　2.施工过程中的质量控制(事中控制)

　　(1)完善工序质量控制，对重要的和复杂的施工项目或工序以及隐蔽工程作为质量控制重点来加强控制，确保关键工序的质量控制，对质量统计分析资料和质量控制图表及时检查与审核，加强重要的工程部位或专业工程的试验和复核。

　　(2)加强施工过程中的质量跟踪监控。施工过程中应严格工序间的交接检查，在规定的时间内完成对主要工序和隐蔽工程的检查，质量达到要求后，方可进入下一道工序。监督、检查在工序施工过程中，人员、材料、设备、施工工艺及施工环境条件等是否处于良好的状态，若发现有问题应及时纠偏和加以控制。施工中遇到重要的工程变更或图纸修改，都应经严格的审查、研究、讨论、确认后，方可实施。

　　(3)加强施工过程中的检查验收。对于重要的工序产品，以及重要的材料，半成品的使用等，都应要求施工单位按规定进行自检，然后向监理工程师提交“质量验收通知单”，后者在合同规定的时间内及时进行质量检查，合格并签发质量验收单后，方可继续施工。

　　(4)对工序或分项工程质量检查验收不合格的，或是发生的质量问题或质量事故，应及时进行处理，下达停工、返工指令，确保施工质量。

　　3.施工过程所形成的产品的质量控制(事后控制)

　　对施工过程所形成的分部、分项工程进行中间验收，并根据工程性质，按各有关行业的工程质量检验评定标准，对分部、分项工程进行质量等级的评定。每个项目成立整改工作小组，汇总物业收集的小业主填写的整改意见单，进行内部总结，当质量偏差超出允许偏差时，分析原因并进行纠偏，保持质量受控状态。在单位工程完工或整个工程项目完成后，应由施工单位进行竣工预验，然后由房地产企业协同业主方和监理单位共同验收。

　　以上三大环节之间构成有机的系统过程，它们不是孤立和截然分开的，这实质上也就是PDCA循环具体化，不断循环提高，达到质量控制的持续改进。

　　三.健全施工审查制度

　　1.严格审核施工项目组人员的资格。审核进入施工现场的分包单位的资质，包括企业营业执照、资质等级证书、中标通知书、施工许可证、施工员、质量员、安全员、特殊工种等

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