【摘 要】居住区区位环境建设越来越受到人们的关注，其对住宅小区的建设影响贯穿于项目开发建设的各个阶段，成为影响住宅小区建设质量和项目成功与否的关键因素，并对所在区域乃至整个城镇建设产生影响，同时也反映了建设地的物质文化的发展水平。本文定性地分析了区域环境对商业住宅小区开发建设的影响，可以看出环境的开发、利用、建设已是当今各国政府、开发商、规划建筑师、经济学家考虑研究的主要课题，它贯穿于房地产项目决策、开发、建设、经营销售的始终，并影响社会大众的消费观念，它关系到一个国家、一个地区、一个城市的良性发展。一个小区建设对环境利用的成功与否，不但对住宅小区自身的价值产生不可估量的影响，同时也是城市的财富，是人类长久的财富。

　　1. 引言

　　中国是世界四大文明古国之一，有着悠久的文明历史，中国劳动人民用劳动和智慧创造了辉煌的建筑文明。中国的古建筑是世界上历史最悠久，体系最完整的建筑体系，从单体建筑到院落组合，城市规划，园林布置等在世界建筑史中都处于领先地位，中国建筑所体现的“天人合一”的建筑思想也正是我们目前所最为尊崇的。

　　然而长期自给自足，以农业为主的生产方式和中国人所特有的自然观，使得我国的环境恶化虽比西方国家来得晚，但却未能抵抗住经济利益的诱惑和文化上的人为破坏。尤其是改革开放以后我国经济得到快速发展，经济建设现代化、工业化进程加快，我国城镇的城市化建设进入新的历史时期，但十年文革所带来的对传统文化的背离和否定以及建设理论的缺乏，加之对经济增长的过热追求，使得我国的城镇生态环境迅速恶化，危害巨大。在这时我国的城镇建设随之走上工业化的道路，追求速度与效益，向砖塔、混凝土森林发展，中国人在称颂自己的一幢幢高楼新舍崛地而起的同时，远离了自然，并付出了代价， 此时的城市居住环境是灰色的，远离了自然。

　　对此老一辈科学家钱学森和一些专家于1996年富有远见地提出了具有中国特色的21世纪中国城市模式——“山水城市”，这一对传统建筑文化的回归，立刻得到了有关专家和领导的响应，并迅速影响到全国，环境优化被纳入到居住地建设中来，并影响了中国的城市建设，珠海和大连的城市建设是很好的例证。人是自然之子，是自然的一分子，人类应尊重周围的环境，可以利用和改善环境，但不可破坏，否则将失去家园，失去自然之本。

　　良好的居住区区位环境可以使人感到心旷神怡，品味高尚的文化内涵，优美的自然环境、人文环境对人的工作、生活和健康都会产生重大影响。 房地产开发商作为整个居住区的开发者，是介入居住环境的第一人，应建立以人为本的开发理念，建造高质量的楼盘，因此应从项目建设的各个阶段重视并进行科学的论证。

　　2. 住宅房地产开发应遵循的程序

　　商业住宅小区同其他工程建设项目一样，必须依照科学的建设程序，其开发程序既要反映工程建设的客观规律，项目发展的内部联系和过程，又能够反映商品作为交易产品这一商品特性，从投资意向、投资机会选择、项目决策、规划设计、施工到竣工验收及经营销售，服务等方面制定出合理的实施阶段计划和开发程序。

　　2.1 商业住宅小区开发建设按不同实施阶段划分如下：

　　(1)前期工作阶段;

　　(2)规划设计阶段;

　　(3)建设实施阶段;

　　(4)经营销售阶段。

　　2.2 商业住宅小区开发建设的具体程序如下：

　　(1)投资意向;

　　(2)市场调查研究;

　　(3)投资机会选择;

　　(4)编制项目建议书;

　　(5)编制可行性研究报告;

　　(6)经营销售策划;

　　(7)勘测规划设计;

　　(8)招标;

　　(9)建设施工、竣工;

　　(10)经营销售;

　　(11)售后服务(物业管理)。

　　2.3 商业住宅小区开发建设阶段与程序之间的关系如下(见图1)：

　　3. 环境因素在房地产开发各阶段的影响

　　商业住宅小区的开发同一般工业产品开发不同，虽然投资巨大却仍是一种服务于个人的消费品，人生存在社会和自然环境中，行动、意识以及情感都不同程度地受环境的影响，所以说环境因素在商业住宅小区开发建设的各个阶段都产生着显著的影响，一种是潜在的、主观的，如：开发商或消费者对某种环境因素的关心、向往程度;一种是直接的、客观的，如：有关法律、法规、规范的要求和客观存在的实体的约束。

　　3.1 期工

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